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澳洲购房流程全方位解读,助力您的海外投资之路—熊猫出国

来源:熊猫出国 日期:2020-10-14

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  不知道在澳大利亚买房的具体步骤是什么?不知道在澳大利亚买房需要做哪些准备工作?觉得在澳大利亚买房似乎很复杂?不用担心,接下来熊猫移民将会带你了解澳洲购房流程。你将会发现,在澳大利亚买房子原来是这么容易啊!

  澳洲购房流程

  在澳洲投资房产,当地人(公民和绿卡持有者)和外籍人士买房的政策上略有不同。外籍人士只能购买新房(包括现房或期房),不能买二手房;但如您持有12个月以上的有效签证(如工作、学生签证),可以购买一套二手房用于自住,但要在签证到期前将房产出售。除此之外本地与海外人士买房流程基本相同,只是在税率和贷款方面有所差异。下面小编就带您一起看看澳洲购房的基本流程

  第一步:选择咨询专业顾问

  由于大多数买家对于澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不大了解,所以在考虑购房之前找一家澳洲当地的房产机构进行咨询,并且帮忙处理在购房中的各种事项。

  联系专业持牌地产投资顾问,根据自身情况让顾问帮忙制定专业的投资的路线,选择合适的房产项目,疑难解惑并获取专业建议。一个专业可靠的顾问不仅可以帮助你了解市场、了解规则、筛选项目并量身定制方案还能让你少走很多弯路,所以不要急着自己去市场上瞎转悠,找个有口碑的中介公司并咨询专业顾问是打开澳洲购房正确模式的第一步。

  第二步:选择房产项目,并交付小额定金

  购房者在经过与置业顾问商议、选定满意的房产/土地之后,需要填写项目EOI意向书:EOI为购房意向合同,且需要支付一笔‘小定金’给开发商以保留心仪的房产/土地,定金在$1000到$10000不等,取决于不同州的不同项目。目的是为了锁定开发商房源,防止其他买家购买及等待开发商准备正式合约。小定金需打至开发商的信托账户。填写意向书时需提供:

  1.提供买家信息(证件一致)包含买家护照,联系方式等

  2.买家律师信息(如为海外买家可进行当地律师推荐委托)

  3.所购房产信息

  EOI签订后通常7-14天左右考虑选择是否继续购买。如在此期间放弃购买,开发商则无条件退还客户小定金。如选择继续购买,开发商将准备好正式合同准备签订,继续下一步的流程。

  第三步:签订购房合同

  1.开发商收到“小定金”后,交由开发商律师审核, 合同通常会在三个工作日内准备好;

  2.投资顾问会帮购房者联系律师,审核后的购房合同直接发给买方律师,经买方律师审核后再交给购房者本人;

  3.买方律师联系购房者,解释合同的重要条款,购房者无异议则签订合同,律师会让业主即购房者在合同指定位置上签字

  4.业主签字后的合同原件寄回给开发商律师,可保留合同副本;

  5.开发商在合同上签字后开发商律师会将该合同再次寄回给业主,当业主律师收到合同后,合同正式生效。

  合同签订后同期FIRB申请开始。

  海外人士购买澳洲房子需要获得FIRB(外国投资委员会)的批准。绝大部分的楼盘都有FIRB的配额;对于部分没有申请FIRB的楼盘,海外购房者在这一阶段需申请购房许可(FIRB)。海外购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成,审批周期通常为30天。

  关于FIRB的申请费,金额取决于不同房屋价格略有差异,例如购买100万澳元以下房产,需缴纳5800澳元申请费;100万澳元到200万澳元以下房产,需缴纳11,700澳元申请费。

  注意事项:

  澳洲办理购买手续必须委托专业律师,不能自己去办理。向政府递交文件、房屋交接、银行结算房款也由律师安排,这点和国内不同;必要信息指护照、电话、邮箱、住址、身份、律师、项目、房号和价格。

  购房者在签订合同之后,根据不同州的规定,有三到五个工作日冷静期,冷静期内可改变主意,取消合同(会产生一定反悔费用);购房者可以利用冷静期,在正式签署合同之前可以同律师详查合同条款。

  第四步:支付大定金作为首付及贷款事宜

  购房者需要在合同规定的时间内根据合同要求将总房款的10%-20%的预定款(“大定金”)打入由政府监管所的开发商合作律师行的信托账户中。

  在这个阶段,现房和期房不尽相同。

  如果是期房,客户要将10%-20%的首付房款打入开发商律师的信托账户。首付款是必须要在签订合同后第一时间内缴纳的,如业主资金周转原因,可给予一定期限(一般是十天以内)。

  如果是现房,购房者需将首付款打入负责客户此次置业行为的澳洲律师行的信托账户。如需贷款,则需要马上办理贷款手续。

  如果是期房,投资顾问通常会在交房前3-6个月开始提醒业主准备贷款材料并协助办理贷款,而根据贷款机构不同,金融产品不同,所需的材料也不同,贷款能力与收入水平相关。关于贷款额度,本地人士通常可以贷80%左右,海外人士目前主要通过本地金融机构基金贷款,贷款额度从50%-70%不等。如果购买的是期房,从支付定金后到房子盖好之前并不需要马上贷款,什么时候房子正式交付到购房者名下,贷款才从正式交房那天开始起算利息。我们的贷款部有专业的贷款经纪人,为买家制定专属贷款计划。

  如果购房者选择自己全款支付,则不需要办理贷款这一步骤。

  注意事项:

  房款定金一般会保存在中介或律师的信托账户中,澳洲的信托帐号(Trust Account)是由澳洲政府负责监督审计的,其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控,开发商只有完成建房并最终与业主完成交房后才能拿到房款,这点也和国内不同,这个规定也保障了业主的利益安全。之前支付的“小定金”费用在这个阶段可以选择直接抵扣“大定金”

  第五步:缴纳印花税

  在澳洲买房需要向政府支付印花税(Stamp Duty),具体多少以及缴纳时间主要看3点:身份(本地人士/海外人士)、购房目的(投资/自住)、所在的州,具体金额和时间,代理律师会明确通知购房者。以昆士兰州为例,对于公寓和联排别墅来说,本地买家需要缴纳的印花税大约是房价的3.5%。海外买家所需缴纳的印花税在本地买家缴纳的印花税基础上要额外缴纳7%的附加费。总额大概10.5% (此税额为总价54万-100万澳币总价为基准,但具体以房产价格不同调整)而如果选择买地建房的话,只需要缴纳土地部分的印花税,无需缴纳房子本身的印花税。但值得一提的是海外买家获得了澳洲永居,就可以按照本地买家的标准来缴纳印花税,不但可以节省7%的附加费,购买自住房的话还有可能获得印花税的减免和享受州政府的购房补助。

  对于想要获得澳洲永居身份的海外人士,我们公司也可以为您提供相应服务。

  第六步:交收前验房

  在交房前业主会收到验房(Final Inspection)通知,当日可由业主亲身前往验房也可委托澳洲专业的验房师代理验房(需支付一定费用),如有瑕疵需要修理便可记录拍照让开发商免费修理,若一切顺利则等待开发商律师通知最终交房日期。如果房屋在完成交割后的三个月内出现任何问题,开发商也将及时负责维修。

  备注:

  开发商会聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准进行验收,出具完工证明;市政厅有关部门再验收,并出具合格证书。如果验收不合格买卖双方可终止合约,律师会退还前期所支付的订金以及银行利息,有效的保证了购房者的利益。

  第七步:交付余款和交房

  在交房当日,购房者需支付开发商尾款。购房者的代理律师会持合同和房款与开发商的代理律师交涉完成最后的交收手续,将尾款转入由政府监管的开发商律师行的信托账户中,在成功交房当天,首付款和尾款才会由律师信托转给开发商。购房者随后即可入住新屋,若出租也可委托投资顾问让其进行协助处理,如有贷款则开始按揭。如果买家选择出租,我们公司有专门的租赁管理服务,提供出租业务,保障买家租金回报。

  注意事项:

  如是全款购买,请在交割前 14 天内准备充足的款项并打入购房者律师的信用账户,客户可在交割完成后拿到地契;

  如是贷款买房,请跟贷款经理确认可贷金额,继而确认需要准备的余款并在交割前14 天内打入贷款银行的贷款账户,交割完成后地契暂且存放在贷款的银行中。

  第八步:购买保险

  如您购置的是公寓或联排别墅,开发商已在建造时购买了房屋结构建筑保险,且物业费已包含房屋外部保险。如您选择出租,可自行决定是否购买房屋内部或房东保险。如您选择买地建房,单独购买保险为房屋购买保险可以在房屋遭遇意外损坏时降低损失,保住财产的价值。具体费用会有保险公司跟进。

  需要特别说明的是,购买公寓及联排别墅和买地建房在流程上略有不同。买地建房需要两本合同,一本为土地合同,另一本为建筑合同。其中土地购买流程与以上流程相仿,而建筑合同为选好房型后与建筑商签订EOI意向书交付小订金2000-10000,建筑合同签订后交付合同金额5%,之后为不同建筑阶段付款如:地基15%- 框架25%-屋顶25%-装修30%等(具体以合同为准)如买家为贷款的话,客户需自行支付前期非贷款金额,并银行会要求买家签字确认(比如买家建造总价100万房产,贷款60万。那么在建筑前期费用需要买家支付,直至买家支付完成40万元后银行才介入支付贷款额度60万)

  澳洲购房流程就为您大家解析到这里。其它有关澳洲购房的资讯,您可以浏览熊猫移民其它网页。

  声明:本文图片来源于网络。

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