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意大利房地产指南:买房步骤、各种税和成本介绍!—熊猫出国

来源:熊猫出国 日期:2020-12-16

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  意大利房地产指南:买房步骤、各种税和成本介绍!无论您选择去意大利哪里,都会被很多美好的事物所包围,以至于很难相信没有它们那么久。但是,您在意大利哪里想象自己在买房和居住?在这里,每平方英里的美景可能比欧洲其他任何角落都要多。即使您确定知道自己偏爱大城市的生活而不是乡村的安宁,要想到达理想的意大利位置也绝非易事。您如何选择威尼斯的水美之美,罗马的繁华或佛罗伦萨的辉煌?
  而且,如果您考虑到小城镇生活,那么该地区的决定很可能会令人发指。就其地理规模而言,没有哪个国家拥有如此众多的拥有如此丰富的艺术和历史的城镇。事实上,意大利有那么多美丽的小城镇,似乎几乎不可能一个接一个。

  您是否应该找到意大利房地产并定居在北部湖泊周围的某个地方,或在托斯卡纳,翁布里亚或勒马尔凯的文艺复兴时期的丘陵镇之一?还是那不勒斯以外的阿马尔菲海岸,被庇护的小海湾和柔和的淡淡色彩的乡村串成串?

  尽管通常不认为意大利是购房者讨价还价的好去处,但每个人都有一些地方。梦想着拥有一间3,000平方英尺的翻新农舍,其空间足以容纳您的所有家人和朋友……或者您可以将其改建为B&B的未改建的农舍或别墅?还是您想像自己在一个舒适的乡村房屋中,房屋的大小足以容纳两个人……或者在一个历史悠久的小山镇中俯瞰广场的房子?在北部玻璃湖旁的别墅?在地中海或亚得里亚海的海岸上……还是在罗马,佛罗伦萨或威尼斯等主要城市中的公寓?连绵起伏的田野和山坡上遍布城堡?这座城市的刺激?无论您做什么梦想,意大利都能实现。

  尽管公认罗马,佛罗伦萨和米兰的最佳地区价格昂贵,但并非所有地区都像您预期的那样负担不起。在农村地区和小镇,很多意大利房地产的价格都低于100,000美元。

  您想在意大利购买哪种类型的房地产?

  意大利提供的农舍不止于此。假设您正在寻找条件良好的简易乡村别墅…但是您不想支付超过$150,000的费用。

  以这种价格,您不会在科莫湖岸边找到一个,但期待普利亚(Apulia),您将大失所望。通常有必要冒险走出时尚的目的地,以找到合理的价格。你在寻找什么样的家?别墅和villettas,农舍,towerhouses,村屋,中世纪的联排别墅,山中小屋,公寓是在城市还是在海边,它给你。如果您愿意,可以使用宫殿,但是如果您的心heart在威尼斯或佛罗伦萨的中世纪宫殿上,那么您将需要无底洞。公寓生活是城市的常态,许多古老的建筑被分为不同的家庭。

  意大利的房地产经纪人

  一旦找到理想的地点,您无疑将需要房地产经纪人的服务。您应该选择意大利代理商还是美国或英国代理商?

  首先,很大程度上取决于您是否可以在目标地区找到美国/英国特工。即使在今天,意大利的某些地区仍然是外国人的处女地。一些购买者更喜欢使用意大利房地产经纪人,因为他们的费用通常要低几个百分点。如果他们是本地人,他们可能还会对分区规则和任何潜在问题有更深入的了解。而且,如果您通过专业的意大利房地产经纪人进行服务,您被多收的费用也将减少。并非所有意大利特工都是天使。实际上,有些是彻头彻尾的流氓。

  另一方面,会说您的语言的专业外国房地产经纪人可能会对您的需求有更好的了解。他们可能已经与不打算全年居住在意大利且需要从国外转移资金的买家打交道。由于代理商与买方之间的良好沟通至关重要,因此,在两种选择之间进行选择最终将取决于代理商的英语流利程度以及您的意大利语流利程度。意大利的房地产经纪人称为immobiliari,其中超过15,000名隶属于FIAIP(FederazioneItalianaAgentiImmobiliariProfessionali)。

  为什么要买意大利房地产?

  意大利给了我们米开朗基罗,拉斐尔和波提切利。披萨,吊船,法拉利,歌剧,冰淇淋和普拉达(Prada)。好的,它也给了我们黑手党,但是谁不想住在欧洲最迷人和最诱人的国家意大利呢?只要想一想它的温暖,时尚和美味的食物……令人兴奋的人们和他们对生活的热情……它的艺术瑰宝和过去辉煌的建筑辉煌……

  即使您从未去过那里,意大利也是那些动弹不得的地方之一。一旦你已经去过那里,你一直在寻找的理由回去。想象一下能够在罗马,威尼斯或佛罗伦萨度过每个春季时光吗……难道您不可以想象自己在一个完美的五月傍晚在陶土屋顶和古老宫殿沐浴在那特殊的佛罗伦萨光芒中glow绕在阿尔诺河旁边吗?

  但是,您不必花所有时间在佛罗伦萨或任何其他伟大的艺术城市来体验魔术。意大利的风景既美丽又多样。历史悠久的有围墙的城镇,永恒的村庄加冕了像头饰之类的数十个小山顶,以及被明亮的黄色向日葵覆盖的田地。粗糙的橄榄树,柠檬,橘子和杏仁树……金色的沙滩和像宝石一样的高山湖泊……浪漫,神秘的岛屿……闷热的埃特纳火山……白雪覆盖的阿尔卑斯山和白云岩的闪闪发光的山峰。

  梦想着拥有一间3,000平方英尺的翻新农舍,其空间足以容纳您的所有家人和朋友……或者您可以将其改建为B&B的未改建的农舍或别墅?或者,您可能在一个舒适的乡村房屋中想象自己,房屋的大小足以容纳两个人……或者在一个历史悠久的小山小镇中,可以俯瞰广场(正方形)的房屋。在看似玻璃的北湖旁边的别墅?在地中海或亚得里亚海的海岸上……还是在罗马,佛罗伦萨或威尼斯等主要城市中的公寓?连绵起伏的田野和山坡上遍布城堡?这座城市的刺激?无论您做什么梦想,意大利都能实现。

  尽管公认罗马,佛罗伦萨和米兰地区的价格昂贵,但并非所有地区都像您预期的那样负担不起。在农村地区和小镇,许多房屋的价格不到10万美元。通常少得多...

  在意大利购买房地产的分步指南

  与其他欧洲国家一样,意大利也没有多重列表系统。每个代理都有自己的少量属性缓存,因此涉及很多工作。据估计,只有10%的意大利代理商会说英语……这就是我们在整个意大利旅行中发现的。

  一个重要的警告,如果你决定要调查市场:有一些盗贼在那里-意大利和外籍-销售定价过高的性能。他们的主要业务领域是托斯卡纳和翁布里亚,他们的目标市场似乎对美国人知之甚少。尽管意大利的价格总是可以商量的,但大多数买家希望向下谈判,而不是向上谈判。

  尽管所有住宅财产都是永久业权,并且已注册产权,但意大利并不是购买房屋的最直接国家。购买过程很复杂,通常分为三个阶段:

  步骤1:提出要约

  您已找到理想的房产,并决定开始初步谈判。您提出要约,说明您准备支付的价格和付款条件。在继续进行之前,您应该进行调查。如果您要申请融资,则无论如何都必须这样做。这项调查将由Geometra进行,他还将进行当地土地注册和规划搜索,以确保该物业符合当地的规划和建筑法规。

  在此初始阶段,代理商可能会要求您提供大约3%的少量预订押金(prenotazione),但这并非总是如此。此时,您还需要任命一名公证人。公证人是负责买卖过程的公职人员,负责确保所有行为都是真实的且具有无可争议的价值。公证人通常充当双方的见证人,起草初步销售合同,并在适用时处理最终抵押契据。请注意,公证人不是代表您行事的律师。

  步骤2:与卖方签订初始合同

  现在是时候谈判并起草一个私有的scrittura(您和供应商之间的私有合同),签署和交换compromesso或购买合同。这是一份具有法律约束力的文件,它要求买方完成购买并在指定的未来日期支付约定价格的余额。在签署compromesso时,您将需要支付10%到30%之间的押金。如果您不是通过一个牵涉到每一步??的代理进行交易,则将需要意大利律师的服务来草拟初始合同,指导公证人并检查最终合同。

  合同可能是复杂的文件,尤其是如果您不懂意大利语的话。例如,如果按CaparraConfirmatoria支付押金,则意味着买方必须完成交易,否则他/她会自动失去其押金,卖方可以采取法律行动来强制购买。(即使卖方不采取这种行动,在一百万美元的托斯卡纳农舍上损失30%的押金也将是一种痛苦的经历。)但是,如果卖方退出,他也会感到痛苦,因为在法律上,他有义务偿还两倍的押金。如果将存款称为caparrapenitenziale,则任何一方或双方都可以退出交易而不会受到罚款。

  步骤3:签署契约

  是在公共公证人在场的情况下签署正式或最终合同的时间。他目睹了所有权的转移,并收取了交易中应缴纳的所有税款。签署文件并完成交易后,公证人将有21天的时间用您的名字注册新标题。如果您通过抵押购买房产,公证人还将注册抵押契据。

  意大利房地产税

  转让税

  也称为政府购置税,税额取决于您购买的是城市还是农村的房地产,以及打算如何使用该房地产。如果您要购买的城市物业是您的主要居住地(即,您每年将在该物业中居住六个月零一天以上),则政府购买税(imposta)为3%加上IVA(营业税)如果是从私人那里购买,如果是从公司/代理商那里购买,则需加4%的IVA。如果您购买该物业作为第二套房或度假屋,则购买税为10%加上IVA。该数字基于物业的“申报价格”。要获得减免注册税的资格,您应该在意大利购买房屋之前成为居民。如果农业财产将是您的永久住所,而您的主要活动是农业,然后按11%征收购置税。如果该物业将成为您的第二套房产,则税率为18%。

  销售税

  如果未包含在购买价格中,则可能需要为新房产支付增值税-“非豪华房产”为9%,“豪华房产”为19%。

  遗产/赠与税

  意大利开发了一种独特的继承税。它不满足于对死者的遗产征税(impostasulmorto或“死人税”),还对收到的遗产向每个受益人征税(imposta个人或“受益人税”)。直到2001年10月25日为止。新法律废除了遗产税和赠与税(impostasulledonazioniesuccessioni)。因此,支付给配偶,子女或其他亲属的不超过四级的遗产或礼物不需支付遗产税或赠与税。此外,对于任何不相关的个??人或机构,最多可支付168,000美元的遗产或赠予不予支付。支付给无关人员或遗体的168,000美元以上的遗产或礼物,还需缴纳其他税款。对于房地产资产,这是财产注册税(impostadiregistro)。

  租金所得税

  出租物业所得的收入应作为普通个人收入(IRPEF)征税。计入津贴后,费率按浮动比例计算:不超过11??000美元的数额为18.5%;下一个频段25.5%,最高至$15,500;15,500美元至31,000美元之间的金额的33.5%;31,000美元至70,000美元之间的金额的39.5%;超过70,000美元的金额占45.5%。

  空置房地产根据估算收入征税。地籍税(renditacatastrale)是一种小额税,相当于财产所有人可以从其财产中获得的估算收入。无论意大利业主是否获得租金收入,仍需缴纳0.4%至0.7%估算收入的地籍税。但是,如果该物业的价值非常低,没有被出租并且留作外国所有者专用,则该税项不适用-只要所有者在意大利没有任何收入即可。

  财产税

  意大利的主要财产税是ICI,它是根据财产的申报价值计算的。由地方市政府设定,比率从0.4%到0.7%不等。以米兰为例,为0.5%。ICI分两期支付,应于6月和12月支付。

  资产增值税

  卖方必须支付INVIM(资本利得税),该税随财产持有的时间而波动。数量从5%到30%不等。首次购房者减少了。自1993年1月1日,该税已被替换的财产年度纳税,称为ICI(imposta市府sugliimmobili),但仍必须支付举起该日期属性。ICI的地籍价值介于0.4%和0.6%之间,并且因镇而异。

  在意大利购买房地产的交易成本

  购买意大利房地产的交易成本可能很高。该地产代理的佣金是买方和卖方之间的分裂。买方通常支付房产价格的2%至3%。在某些情况下,它可能高达6%。律师费通常占购买价格的2%。

  公证费约为申报价值的2.5%至4%。费用是根据财产的价值计算的(即便宜的财产将收取2.5%的费用)。

  该geometra的费用将取决于哪些工作是参与。如果您不打算在自己的物业上做任何进一步的工作,则需要支付约600美元。如果您打算在此基础上进行改造或进行现代化改造,则预计最多需要支付$2,400。

  关于交易成本和税收的一件事要注意的是,它们通常是基于财产的申报价值。尽管您实际上已经为此付出了代价,但根据意大利法律,房产也具有官方价值-“申报价值”,通常比购买价格要低得多。这是显示在文件和土地注册处中的值。此数字是用来计算年度财产税的。假设某物业的市值为$300,000。以该价格购买的购买者可以将其注册为价值$150,000,以降低其税金。财产以实际支付金额的50%的声明价格易手是很正常的。尽管有很多意大利人这样做(并且不这样做),但我们还是强烈建议您确保“申报价值”与您为房产支付的价格相符。

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