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日本房产面面观,了解这些会有助于您的海外投资之路—熊猫出国

来源:熊猫出国 日期:2020-11-19

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  提起日本不动产大家的印象是什么?持续在跌?没人买房?房子白送?日本人口减少,买了谁接盘?上述言论有事实也有谣言,更多的是抛开本质只看现象想当然,或者纯粹为了黑而黑的言论,事实什么样子呢?如果您决定投资日本房产,以下内容您需要了解。

  在超低利率和日元贬值的背景下,自有数据可寻的两千年以后,日本国内高涨的不动产投资热潮此起彼伏之外,海外资金也早已大举涌入,其规模目前已超过了本土的上市不动产投资信托基金 ,也就是REITS的投资额,最近刷爆各大头版的股神巴菲特和PE之王黑石,更是追加了数千亿美元,要么直接投进了日本的核心城市不动产,要么以股权形式投进了上游企业。日本的不动产价格综合指数也在2012年前后出现了拐点,调转颓势,单边上涨。OK, 数据先看到这里(泡沫之后反弹的原因以后会讲),下面我来讲点干货:

  中日不动产之差异性

  Q1面积

  很多朋友会想,投资嘛,不管在哪先来个小户型,50-60平米的挺好,请打住,50-60平米在日本是3口之家的升级型选项,将来转手时流通性远不是最好的。

  日本的房屋面积分两种,一种是壁芯面积也叫售卖面积,每户外墙中心向内测量,一种是内法面积,也叫登记簿面积,这就是我们熟知的套内面积,从墙壁内缘开始测量。

  日本内法面积与壁芯面积之比,也就是我们熟知的得房率,几乎都在95%以上,远高于国内高层建筑72%左右的得房率。所以60平米约等于国内80-90平米的中户型。在日本,要说流通性最好的还是20-30平米的单身公寓,不管是出租市场还是二手交易市场都是占比最大的户型。

  原因如下:1)总价低,100万人民币左右就能搞一套全新的,如果房龄要求适当放宽,价格可以下探到50-30万人民币。2)出租市场主力户型,这种户型是单身或者年轻小俩口的入门级选择,10万日元左右就可以在东京港区租到还算新的。我上面讲的60平米两到三居的户型,很多都是有孩子之后的升级性选项,而且大多数人选择贷款购买,而不是租房,日本人/永住者/高度人才(了解高度人才请点这里)自住型贷款优惠到令人发指,零首付,利率 0.5%......

  Q2朝向

  朝向这个事情就很微妙了,国内几乎只有一个选择,就是必须朝南。朝北基本都是最差的户型。但是在日本,朝向是一个更加多元的选择。

  比如这栋京阪不动产的fine tower,朝东且30层以上最贵,因为能看到大阪城的天守阁。

  这栋住友不动产的city tower,东和东北最贵,也是因为能看到大阪城天守,其次,大阪本町这个位置的西和西北能看到绝赞的夕阳美景,只要天气合适,通红的火烧云天天为你上演,晚上梅田、中之岛的夜景也是美不胜收,所以西和西北也比南边贵......

  怎么说呢,至少在本町这个地方,朝南除了阳光直射还有啥呢,对日本人来说,景色不美,就失去了高层90%的意义了。那么这栋高级公寓为什么南向反而最便宜呢,日本土地私有,只要符合建筑基本法怎么建都可以,所以自己的房子真的不好判断将来会被什么样的奇葩建筑遮挡。

  如上图红箭头所示,南侧的高层写字楼正好把它挡个正着。所以关于朝向,风景的权重大于采光,因为在日本采光或者说阳光直射不是朝南就能解决的。

  Q3地段

  两个楼盘,相距不过地铁1站地甚至于隔街相望,价格却差了2倍甚至更多,为什么?日本人对于城市区域的理解和我们的认知差别非常大,而且区分意识也很强,比如看不起全世界的京都人(玩笑),广义上只要是京都五条以南的区域,在他们看来就是和庶民以及下等相关联, 有的“纯血”京都人甚至表示:从来不会涉足那个区域。

  大阪都岛区一位老大爷表示这辈子没去过新今宫以南,因为那里是全日本犯罪率最高的西成区。这种常常被日本综艺节目拿来调侃的地图炮其实比比皆是,比如东京,常年处于鄙视链顶端的港区,除了千代田区也哪哪都看不起。

  既然开了地图炮我就继续喷一喷京都人,你想买他们的房子,一听你是中国人,立即拒绝,不过并不是排华,而是不想卖给所有的外国人,甚至京都以外的日本人......

  当然日本人不会让你表面上因此而尴尬,但是他们心里确实对地域区位属性很是在意,房价上就体现的淋漓尽致,尤其是本土地产商开发,且目标客户不是外国人的楼盘,隔条街真的会有翻倍的价差。

  喷归喷,侃归侃,有的价差也并不是这种鄙视链造成的,而是由于区位的功能性划分,比如大阪樱之宫附近,北区和都岛区隔川相望,樱之宫站到达大阪房价顶点的梅田只有两站电车车程,大阪第一商业中心和娴静居住区只隔着一条很窄的河而已,房价却差了2倍,可谓泾渭分明,这在北上广深等一线城市是几乎不可想象的。

  其实光这一点就可以让不少无良中介做文章了,比如"距离动物园一街之隔,毗邻天王寺顶级商圈",在大阪,高尚住宅区夕阳丘可以这么吹,著名的红灯区飞田新地也可以......

  Q4建筑年代

  很多关注日本不动产的人都喜欢将重点放在收益率上,动辄6-10%的收益率,这样的房子日本确实有不少,但是更多的是基于30年甚至于40年以上的房龄,日本的房子维护保养也确实完善,但是毕竟物理损耗是个不可逆的过程,即便是如日本这般全球顶级的建筑修缮水平,30-40年后建筑物依然面临着不可忽视的老化,一些看不见摸不着的地方,比如墙体内管线,会在这个年龄段的房屋中出现"薛定谔的故障",损坏一旦发生对你来说就是100%的概率,砸墙拆砖那都是轻的,左邻右舍以及楼下侵蚀赔偿什么的,比如1000万日元的房子,基本上3-5年的收益就全搭进去了。

  置业买房都是奔着挣钱来的,至少别赔,这种"薛定谔的故障"怎么规避呢,很简单: 好地段、大厂商、新房龄。在投资日本房产时,即便是按照10年-15年的投资周期测算,选择20年以内房龄的物件也是个比较稳妥的方案,一是价格水平在这个房龄段上更趋于合理,二是到你脱手之前也扛得住岁月的杀猪刀,再加上大手开发商以及靠谱管理公司的品质加持,这房子拿在手里还是很稳的。

  声明:本文图片来源于网络。

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