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日本房产买卖费用都有哪些?日本购房费用全面解读—熊猫出国

来源:熊猫出国 日期:2020-11-05

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  日本房产近年来的表现不俗,有不少中国人都想投资日本房产。那些早期投资日本房产的人,现在基本都赚了不少钱,也有人准备换房,或卖房变现。那么,日本房产买卖时,除了准备好房款,还需要准备多少费用的预算呢?就让我们一起了解一下吧。

  01房款

  房款就是购买房产的价格,会在买卖合同上写明。

  外国人购买日本房产时,可以选择一次性支付全款。一般订金/首付为房款的10%,在交房(交钥匙)前支付剩下90%的尾款。正常情况下,日本房产的交易周期一般为1个月。而买卖双方也可相互协商首付比例及交房时间等,所以买家尽量要提前准备好房款及相关费用。

  除了全款支付,买房者也可以选择使用银行贷款,利用撬动金融杠杆来降低风险和增加收益。一般来说,日本籍及日本永住的人,贷款利率不会超过1%,有些项目甚至是0首付,就可获得房款100%全额贷款。外国人可以通过在日本注册公司,以公司的名义贷款买房。一般首付是房款的4-5成,贷款利率约1.5%-3.5%左右。选择贷款时,根据不同银行的规定还需要支付一定的贷款手续费等相关费用。

  02印花税

  印花税也称为印纸费,是指贴在房屋购买契约书上的印花税票。税额因签约金额分段计算,并根据最新政策进行相应调整或享有一定的优惠。在日本,印花税的税额范围一般为0~48万日元。

  03不动产取得税

  不动产取得税类似于我国的购置税,是指通过买卖或赠与取得不动产时,或者房屋新建扩建的时候,都道府县根据固定资产评估额征收的地方税,各地方政府的政策也可以有些许调整。不动产取得税的税率为房屋评估价的4%+土地评估价的3%,在满足一定条件下,有的房产的评估额有减半优惠政策等。该税一般在收房后6个月到1年半左右才能从各都道府县收到“纳税通知书”,由于时间间隔稍久,这个税非常容易被“遗忘”。

  04登录免许税

  登记土地或建筑物的所有权丶转移以及其他法律权利(如抵押权)时,保存所有权或转让登记时都必须缴纳登录免许税,也就是登记许可税。

  新建不动产的所有权保存登记的税额是固定资产税评价额(课税标准额)× 0.4%。此后的所有产权转移登记税额是固定资产税评估额的 2%。

  根据税制调整,在房产满足一定的条件及在一定的时段内,新建房产及二手房的税率均有不同程度的减轻,并享有相应的优惠政策。具体纳税额可根据不同房产计算得出。

  05司法书士费

  一般费用从几万日元到几十万日元不等。(网上流传的司法书士费4-10万的收费,是房产交易价格为1000万左右时的费用)。

  司法书士在房产转移前,会核实登记册内容,并记录贷款人的抵押及办理房屋所有权转移给买家等的服务费。根据房产交易的复杂程度及司法书士的级别等,由司法书士给出报价。

  06中介服务费

  日本全国统一的房产中介服务费为交易价格的3%+6万(消费税),这只是一个速算方法。日本中介费其实也是分段计费的,根据宅地建物取引业法的规定,以房产交易价格为基础,总价低于200万日元的收取5%、总价为200万到400万日元的收取4%、400万以上的收3%。另外实际收取得中介费数额还要再加上10%消費税。

  举个例子:

  总价5000万日元的房产,其中土地部分3500万,房屋部分1500万(不含税),以此计算中介费:

  一、速算方法:

  5000万× 3%+6万=156万

  156万+156万×10%=171.6万

  二、分段计费法:

  200万日元以下的部分:2,00万 × 5% = 10万

  200万至400万日元的部分:2,00万 × 4% = 8万

  400万日元以上的部分:4600万 × 3% = 138万

  10万+8万+138万=156万

  156万+156万×10%=171.6万

  07消费税

  消费税是对纳税义务人进行的日本国内交易征税。对房产的交易、中介手续费等要征收消费税。但是对于土地所有权转让以及土地使用权租赁不征收消费税,如果房产卖家为个人的交易也不征收消费税。消费税的税额为征税标准 × 10%。

  08固都税

  固定资产税额 = 征税标准 × 1.4%(标准税率)

  都市计划税额 = 征税标准 × 最高0.3%(上限税率)

  固定资产税和都市计划税一般是在购房以后每年都需要缴纳的税项。自每年的1月1日,以固定资产税评估额为征税标准来计算,土地与地上建筑分别评估,固定资产税评估额每3年重新评估一次,每年1月1日当天的不动产持有人为纳税义务人。不过由于房产交易时间不一定是1月1日当天,所以在购买房产时,当年的税款由卖家缴纳,再根据房产交割时间,计算出买卖双方各自需要承担的税款部分,由买家支付给卖家相应的部分。

  Q9火灾保险(可选)

  在日本无论买房或租房,都需要投保火灾保险,虽然投保不是强制的,不过不投保的话,一旦发生灾害等损失全部由自己承担。火灾保险根据不同的保险方案,价格不同,一般普通的保费约为每年1万日元左右。为了避免损失,大多数人都会主动投保,一般租住的房子,或使用贷款购买的房子都是有投保火灾险的义务的。

  火灾保险的承保范围不仅仅是指因火灾引发的损失,还包括雷电、爆炸、风灾等,还可以选择包括被盗、高空坠物、水灾等导致房屋破损的火灾保险。但是地震、海啸、火山爆发而造成的损失不适用于火灾保险,可以选择另外购买地震保险等其他相应的保险。

  在日本购买房产时所要涉及的费用大概就是以上这些了。在做投资预算时,除了要准备好房款外,其他的税、费等大概需要再准备房款的5%~8%左右的费用就可以了。日本的房地产市场成熟、规范,房价及各项费用明细公开、透明,房地产销售人员都比较有专业素养、职业操守,所以在日本投资房地产是相对安全和安心的。

  声明:本文图片来源于网络

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