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投资美国房产和中国房产有哪些不同?—熊猫出国

来源:熊猫出国 日期:2020-02-10

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  房产投资是国内投资人群里是占有率较大 的一项,以往十多年中,中国家庭财富的提高也关键归功于房地产业的提高,特别是在是充分考虑前些年在一线城市开展投资房产的家中。而很多人会关心美国房产,今天熊猫出国小编就为大家分析一下!

  相关数据

  从2003年开始,到2017年这14年时间里,房价涨了差不多10倍,如果你首付30%,也就是用了3倍多的杠杆的话,房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的,如果你买股票的话,股票的收益率,像上证指数、深圳指数、中小板指,它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以,房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品,或者是债券,它们的收益率就更低了,大概只有1倍。

  而且更重要的是,房子不仅收益率高,而且安全、稳定。如果是买股票的话,可能买到像腾讯这样的股票,也可能买到像中石油这样的股票,很多时候是会赔钱的。

  而在现在这个阶段全球都面临资产荒,而中国的投资群体手里的热钱不断增多也在不断寻找好的投资渠道,房地产保值增值抗通胀的属性让它仍作为投资者的主要投资工具。

  但是近些年关于中国房地产市场也伴随着不同的声音,随着一线新一线城市的房价逐渐企高到常人难以负担的程度,很多人认为中国房地产市场存在泡沫,同时将眼光投向海外。

  作为全球最大的经济体和老牌资本主义国家,美国房产自然也备受关注。了解到美国和中国房地产市场的一些差别,可以让我们更加深入地了解为什么投资者选择在美国房产投资。

  下面提到了一些中国房产市场与美国房产市场对比情况,将让我们更好的了解为什么有些投资者选择投资美国房产。

  在2004年购买一套上海闸北区的中档公寓,单价大约为每平米6700元,目前已涨至20000元。

  类似同等地段的在纽约皇后区的一套中等家庭公寓价格为35万美元,面积为100平米,每平米人民也大致20000元。

  而在洛杉矶,房屋中位数价格为680000美金,每平米大概40000元,北京平均房价大概在40000-50000元每平米。

  当然单从房价上看虽然我国一线城市房价已经堪比美国一线城市房价水平,但是考虑到我国总体人口规模是美国的4倍,以及北京,上海等大型城市整个城市人口规模在2000万-300万量级,也大于美国纽约,洛杉矶的水平。所以考虑到这些,房价是否过高也有待讨论。

  在美国,一般工薪阶层家庭,工作5-6年收入可以负担一套房子。类似于德州佛里斯科市这样的宜居城市房价对比家庭收入只有3倍。而在中国,很多城市房价收入比都较高,而在一线城市及新一线城市,房价收入比可以达到20倍以上。

  2018年全国50个城市的房价收入比:

  从表中可以看到,以房价收入比来衡量,深圳全国最高,长沙最低。而深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过20,这意味着在这些城市,普通家庭不吃不喝要20年以上,方能供得起一套房。值得一提的是,深圳房价收入比已经连续多年位居全国榜首,2018年房价收入比高达34.2,不仅远超北京上海,而且接近广州两倍。

  一般而言,在发达国家,房价收入比3-6为合理水平;而对于发展中国家而言,经济飞速发展,住房需求快速释放,房价多半都会经历快速上涨过程。以此来看,房价收入比6-9均可视作合理水平。

  但从房价收入比来看,中国主要城市房价收入比普遍高于国际合理水平,以及美国平均水平。

  考虑到很多中国很多二三线城市规模堪比美国一线城市,并且中国城市化发展较快,都促进了高房价这一现象。另外高房价收入比也可能代表市场看好城市未来发展,收入低,但是收入增长较快,提前投资拉高了地区房价,类似于高P/E Ratio的公司通常具有更好的成长性,高股价只是对未来价值的反映。而美国作为发达国家,收入增速缓慢,低收入比类似于低P/E Ratio银行一类的蓝筹股,未来增长后劲不足。不过也不排除中国一些城市房价增长过快,有泡沫的存在。

  租金回报率,及租金与房价之比,同样是衡量房地产市场的另一项重要指标,类似于股票的资本回报率或者P/E Ratio的倒数,当然不能完全以数据去判断,租金回报率低也可能是因为当地房地产市场被看好,房价体现了市场都未来的良好预期。当然也存在,未来房价被透支的情况。对比美国,美国全国的租金回报率大概在7.6%,而一般被中国人所熟悉的热点城市大概在5%左右。而中国的热点城市租金收益率普遍较低。

  从上表可以看到,中国租金不报了最高的西宁市为3.9%。不超过4%。当然我们也需要注意的是,美国房产持有成本较高,对比中国有房屋保险和房产税,如果投资美国海外房产,并委托当地租赁公司托管租赁的话还有托管费需要收缴,这样考虑下来,租金净收益一般在2%-4%。同时房屋空置率也是影响房屋出租收益的另一项指标,中国的实际的出租房空置率也是一个复杂的问题,这里不做讨论。

  综上所述,美国房产投资对比中国房产投资,除了可以分散风险,持有美元资产以外,对比中国房产投资,市场信息更加透明,机制更加成熟。投资收益都更加稳定,确定性较强,风险较小。而中国房产市场存在很多不同的声音和意见。对于房价是否存在泡沫,是否未来仍将增长都存在较大的争议。

  声明:本文图片来源于网络

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