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2019，全球进入降息时代，而个人的资产，也步入低收益时代。眼观全球，各地动乱。世界极右极左翼政权崛起，到处都是游行和冲突。全球化在特朗普的影响之下，岌岌可危。
在这个背景下，2019年，日本房产表现如何?今天总结一下在过去的2019年，日本房产市场发生的一些重大变化。
(1)东京、大阪新房价格持续下跌，成交量却略微上升
(新公寓数据来源：日本不动产经济研究所)
以11月的数据为准，如今东京圈的新建公寓价格为80.8万日元(约为5.2万人民币)/平米，连续4个月下跌。
具体而言，东京23区的新建公寓单价为107.8万日元(约为6.9万人民币)，同比下跌12.9%。
新房价格出现下跌的迹象，这是东京奥运会前后的一个比较明显的趋势：
与疲弱的新房价格相比，首都圈新公寓的成交情况有多回暖，相比去年，契约率上浮了1.3%达到55.2%。
与此同时，近畿圈(大阪、京都、兵库、滋贺、奈良和和歌山)的新公寓的平均单价为62.8万日元(约为4万人民币)，同比下降11.2%，已连续3个月下跌。
我们可以看出，在日本的主要城市中，新房价已经开始下跌，这是东京奥运会临近期间，第一轮疲软现象。
但是我们从官方数据得知，截至今年9月，日本三大都市圈的住房指数仍然是强劲上升的，这就说明，即使新房价格下跌，二手房的表现仍然坚挺。
(2) 首都圈二手房成交价连续10连涨，东京23区成交量上升
(二手公寓数据来自东日本不动产流通机构)
截至11月，首都圈的二手公寓平均成交单价为 55.01 万日元/㎡(约为3.53万人民币)，与前一年相比上涨8.2%。
其中，东京23区的二手公寓的成交平均单价为80.57 万日元/㎡(约为5.2万人民币)，同比上涨6%，为连续11个月上涨。
也就是说，首都圈的二手房市场全面开花。
今年11月，东京23区的二手公寓成交量为1372件，同比上涨了6%，比前个月大涨18.3%。10月的成交会如此惨淡，大约跟10月刚上调的消费税有关。
而从去年12月至今年11月，与前年12月至去年11月的同年成交量平行对比后发现，今年的成交量同比上涨5.2%，比去年11月前的表现更为强劲。
同一时间，大阪府的二手公寓成交平均单价为39.96万日元/㎡(约为2.6万人民币)，与前年相比上涨7.4%，也呈现了上升趋势。
(3) 租赁市场表现持续稳定
(租赁市场数据来源东京鉴定)
首都圈、大阪府的租赁市场仍比较稳定。11月，首都圈的分让公寓的平均租金为2916日元/平米(约为187人民币)，同比上涨0.2%。
具体而言，东京23区的平均租金约为3722日元/平米(约为238.7人民币)，与前一年相比上涨0.2%，更新了历史最高租金，但上涨的程度在缩小。也就是说，一间位于23区的20平米的单间公寓，平均租金4774人民币。
近年来，东京23区的租金一直稳步上涨，表现出了强劲的租房需求：
另一个主要都市大阪市的平均租金则为2444日元/平米(约为156.7人民币)，同比下跌0.7%。由此可见，大阪的租房市场仍然比较疲弱：
不过相比于横滨、名古屋，大阪市的租金是全日本第二高的城市。
这一年，日本的房地产市场也有不少重磅新闻，掘金酱在此跟大家一道回顾一下：
(1)地价连续第四年上涨，
东京圈新房价格涨至1990年度以来高点
日本国土交通省3月19日公布了截至2019年1月1日的公示地价，全国的商业、工业、住宅全部用途的平均地价上涨1.2%，连续4年上涨。与1991年峰值时相比恢复至4成左右。
究其原因，日本的超低利率导致融资成本降低，推动了机构投资者和实业公司的投资。当然，地价上涨的地点仅为日本整体的32.8%，在2万734个调查地点中，9946个地点下跌。
与此同时，东京圈的新房房价已经涨到泡沫时期以来的最高点。2018年度的住宅平均价格与2017年度相比小幅走高，达到5926万日元(约合人民币354.4万元)，创出1990年度以来最高水平。这是由于市中心和车站附近等好地段的项目供给拉动了市场。
而这也导致东京的房价收入比创10年来新高。12月4日，日本房地产调查公司KANTEI发布的数据显示，2018年在东京都销售的新建和二手住宅价格与年收入之比均超过10倍，其中，新建住宅的房价收入比为13.3倍，二手住宅为10.49倍。
不过，拿日本的房价收入比来说事，会引起国外买房人士的不满。不用说纽约、伦敦，光是中国的北京、上海，房价收入比就已经超过了24，是东京的一倍多一些;香港则达到了东京的两倍以上。
所以，在一定程度上，东京买房压力仍是比较小的。
(2)房贷总额大涨，银行进而收紧贷款
由于超低利率，日本房贷申请激增。日本住宅金融支援机构发布的2019年第二季度的住房贷款调查显示，金融机构等贷款额达到4.81万亿日元(约3126亿人民币)，同比增加2.1%。其中，日本国内银行贷款额居首，达到3.3万亿日元(约2145亿人民币)，同比增长2.4%。这个金额已经达到了日本泡沫时期依赖的最高水平。
另外， “FLAT 35”(长期固定利率住房贷款)的实际贷款金额为943.98亿日元(约61.4亿人民币)，同比增加70.4%!
但是，由于今年年初时，日本爆出银行贷款丑闻。スルガ银行的不正当融资是金融厅收紧房贷的导火索。
这是一种共享房产股票化投资的一次失败尝试，最终导致约7000个投资者的巨大损失，而这个项目会黄，归根结底是因为スルガ银行放贷时过于“草率”，未能评估好这个共享房屋的盈利能力，而后其资金链断裂也间接影响了这家银行的运营信用。
现在想来，这种做法有点类似于国内的租房管理平台，之前也出过类似的状况。
而就是这件事，让金融厅警觉。他们在发布的《面向不动产业者的的动向报告》中，敦促地方银行改善管理。而央行的这一举动，也间接是对外宣布，未来对银行房贷服务的态度更为严格，审核标准正在提高。
(3) 大量机构争先入驻大阪民宿
今年大阪成了香饽饽。相继有很多大企业进入大阪，意欲开设民宿，其中两个知名大企就是：大阪地铁和松下。
大阪市高速电轨(大阪地铁)宣布进入民宿市场，以20亿多日元(约1.3亿人民币)的价格收购了大阪市浪速区的公寓住宅，计划于2021年2月左右开放，预计每年民宿收益预计达到2亿日元(约1300万人民币)。
松下的民宿则早就开业了。松下公司旗下的Panasonic Homes投资的第1号特区民宿近日开业，松下民宿主要以日式庭院风景吸引外国游客，还配备各类松下的电子产品。松下计划十年后或根据市场需求改为普通公寓进行出租。
还有许多企业正在“瓜分”大阪的优质地带，因为后面的赌博综合休闲区、2025年世博会，都给了大阪很大的投资噱头。
但值得注意的是，这些大企业进入市场时，为了降低成本基本都选择的是公寓住宅，也就是酒店式民宿。而如果你现在去买酒店式民宿，则很可能在竞争激烈的市场中，被这些大企业打败。
而且，在明年会有一批新公寓式民宿建成，大量空房投入市场，能想象这一行业的竞争力将会多大。
2020年会怎么样?
至于明年房价会跌会涨，在东京、大阪这样的市场来看，因不同项目而结果各异。我们不能说，明年总体趋势会跌，你购买的投资房就一定会跌。而更应该这么理解：东京奥运会确实有提振房产市场的效果，但真正影响房产价格和流通性的，还是要回归当地需求和经济表现。
从目前
