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简单分析挪威房地产市场现状—熊猫出国

来源:熊猫出国 日期:2019-07-10

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  1995年以来,挪威房价增长200%以上。熊猫出国认为,伴随着房价的高速增长,以住房增值部分为抵押的再贷款在一定程度上支撑了挪威过去多年的高消费与经济繁荣。系统性的基于房价增长的再贷款加大了经济周期的波动幅度,不利于经济稳定,值得引起注意。

  在挪威,除了迅速增长的来自东欧与南欧的移民,人们对本世纪金融危机的感受并不深。亮丽的经济表现,也让人们对危机淡忘得很快。然而,2014年1月,诺贝尔经济奖获得者保罗·克鲁格曼(Paul Krugmann)警告挪威“金融危机并没有走远”。克鲁格曼的主要担忧是挪威房价与家庭贷款“令人难以置信的增长”,而这历来都是金融危机的前兆。无独有偶,另外两名诺贝尔经济学奖获得者,弗农·史密斯(Vernon Smith)与罗伯特·希勒(Robert Shiller)分别在2012年与2013年对挪威房地产价格泡沫提出警告。

  家庭贷款与可支配收入比常常被看作是房地产市场是否存在泡沫的重要指标之一,房产是挪威家庭最大的资产,截至2013年底,挪威存量房产总市值约5万亿挪威克朗,差不多人均100万挪威克朗(按当前汇率,每挪威克朗相当于人民币0.9元左右;过去一年这个数字维持在0.9~1.1元之间)。

  因此,房地产价格崩盘对挪威来说就可能预示着经济危机。2014年,挪威首相埃尔娜·索尔伯格(Erna Solberg)数次对挪威房地产泡沫论进行反驳:“挪威并不相同,国外经济学家不了解挪威市场。”在高度全球化的今天,任何一国的经济都无法独立于世界而存在——特别是对于只有500万人口的挪威来说。

  其一,挪威的收入高度平均化,全民享受高福利。以各种社会不平等指标度量,挪威都是世界上收入不平等最小的国家之一。根据经济合作与发展组织(OECD)的数据,挪威的基尼系数大概在0.25,在OECD国家中最低,远低于美国的0.38。挪威2013年大学毕业生的平均年起薪为42万克朗,一个在读博士收入也大致如此,而大学教授年薪水在60~90万克朗之间。

  截至2014年末,挪威石油基金高达6.3万亿克朗,相当于全民人均120万克朗。这笔巨大的财富是维持挪威高福利社会的保证。挪威的医疗、教育与养老都是国家支出。进入大学的年轻人都可以获得最长8年、每年大约10万克朗的国家教育贷款,用以支付完成学业所需的生活支出。在挪威大城市的价格约为300万克朗,是挪威家庭年平均收入的4倍。收入均等化,也使得挪威少有中国国内所说的“豪宅”。

  其二,在挪威,住房贷款属于“全部追索权”贷款。根据全部追索权条款,住房贷款与贷款人相联系。即使贷款人放弃住房,也必须全额还款。与此不用的是,美国住房贷款普遍属于“无追索权贷款”,只要贷款人拒绝还款,银行只能收回抵押住房,不能继续追索贷款人。

  然而,如此严重的房价下跌中,全挪威仅仅发生1033例因贷款违约房产被迫出售的事件,不超过贷款总数的千分之二。这说明,即使部分家庭出现临时违约,最终也能与银行达成双方可以接受的继续还款条件而避免被迫出售。

  一般来讲,住房贷款分为两类:一是用于购买新住房的贷款,也就是住房购买价格扣除首付的部分;二是随着房价上升,银行允许住户以房产增值部分为抵押的再贷款。第二类贷款并没有伴随房产交易产生,而是住房拥有人将自己的住房净资产现金化的一种途径。在房地产价格相对温和上涨期间,再贷款的总量相对较小。

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