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房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。我们经过近半年的研究策划，试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，系统客观分析代表性经济体的住房制度和运行逻辑，包括德国、美国、日本、新加坡、英国等。本期以创造高住房自有率奇迹的新加坡为例，探究“居者有其屋”的成功之路。
新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅” 的阶梯式供应体系，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。短短半个世纪，新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验？
建国后短短30年，新加坡就从第三世界成功跻身第一世界。1959年自治初期，新加坡国内经济一片萧条，人均GDP仅为1309.8新元，失业率高达13.2%，时任总理的李光耀积极推进改革，并在脱离马来西亚后转向出口导向型战略。此后经济在短时间内迅速腾飞，1970年获称“亚洲四小龙”之一，1995年跨入“发达国家”队列，2014年成为全球第四大国际金融中心。GDP从1960年的21.6亿新元增长至2017年的4472.8亿新元，年均增速高达9.8%，人均可支配收入水平从1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速为7.4%；失业率从1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，而早在20世纪70年代后期便已降至3%以下，实现充分就业。
新加坡在创造经济增长奇迹的同时，更以其“居者有其屋”的住房制度成为全球典范。作为一个资源极度稀缺的小岛国，新加坡国土总面积仅有719.9平方公里，相当于北京的1/23左右，总人口561.2万，约为北京的1/4,人口密度高达7796人/平方公里，是全球仅次于中国澳门和摩洛哥的高人口密度国家（地区）。在这样一个“人多地少”的国家，住房自有率却高达90.9%，仅次于罗马尼亚的96%，位列世界第二。新加坡也因此被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一，人均居住面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。
房价合理稳定是新加坡房地产市场的又一大亮点。整体来看，新加坡名义房价在1998-2017年仅上涨了41.1%，同期美、法、英、中国香港上涨了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市场来看，一是政府主导的组屋市场，价格十分低廉，多年来房价收入比维持在4-5左右，由于其覆盖率高达82%，大多数新加坡家庭购房压力很小；二是普通开发商提供的私人住宅，房价收入比约为21，远低于中国香港、北京和上海，但由于私宅主要面向18%左右的高收入群体及外国人，实际负担的房价收入比远低于21，故无论是中低收入家庭还是高收入群体购房压力均较小。
早在20世纪五六十年代，新加坡也曾面临严重的“房荒”问题，人均居住面积不足6平米，居住环境极差。时任总理的李光耀面临的首要任务就是解决日趋严重“房荒”问题，其秉持“有恒产者有恒心”的儒家思想，将“居者有其屋”作为新加坡的基本国策之一。短短半个世纪，从满足“低收入家庭—中等收入家庭—高收入家庭”、从满足“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”，循序渐进，形成“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系，帮助90%以上国民实现了安居梦。新加坡现任总理李显龙自豪宣称：“放眼世界，没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋计划，而新加坡也是全球拥屋率最高的国家之一”。
新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？作为“居者有其屋”的成功践行者，新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验？本文回顾了新加坡自治以来住房制度的演变历程，并深入剖析了“居者有其屋”计划成功背后的四大制度基础，旨在为我国当前的住房制度改革总结经验。
2.1 土地制度：国有为主，无土地财政
新加坡现行的土地制度受英国影响较大，很多规则和制度是以殖民期间英国的法律和惯例为基础、结合本国国情修改而来，因此在土地产权、土地登记等方面与英联邦其他国家大致相似，如中国香港等。
2.1.1 强制征地、低价补偿，土地以国有为主
新加坡近九成土地为国家所有，政府强势主导土地市场。新加坡土地所有权主要分为国有、公有和私有三种，其中国有和公有土地均归国家所有，合计占比87%，私有土地仅占13%。国有土地由土地管理局（The Singapore Land Authority，简称“SLA”）直接管理，占比约59%；公有土地由半官方机构负责管理，如市区重建局（Urban Redevelopment Authority，简称“URA”）、HDB、交通局、裕廊工业集团、民航局等，占比约29%；其余土地均为私人所有。国有主导的土地产权制度使得政府在土地规划、利用与经营上拥有绝对话语权。
两权分离，招标和拍卖是土地出让的主要方式。除少量自由保有（少数富裕家庭和原住民持有）和永久产权（极少数个人持有）土地外，新加坡土地的所有权归国家所有，使用权可转让。由于住宅用地极其有限，仅占国土面积的14%，占城市建设用地的18.8%，远低于西雅图（57%）、伦敦（36%）及北京（36%）等城市，新加坡政府主要以招标和拍卖形式转让土地使用权（住宅为99年，工商业60年），并对每一块土地的买卖进行严格审查。
新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益、经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿新加坡土地征收制度。1966年颁布的《土地征收法》明确规定，当某一土地符合以下条件即可被政府强制收归国有：（1）公共利益需要；（2）经国家发展部部长批准的任何个人、团体或法定机构为公共利益，需要征用为某项工程或事业所用；（3）作为住宅、商业或工业区加以利用。由于“公共利益”范围较广，政府强制征地权很大，这也是新加坡国有土地能够大幅提升的关键，1960年国有土地占比仅为44%，而目前已高达90%。此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”，1988年前被限制在1973年的市价或总统宣布收购之日的市值（两者取其低），此后“市场价值”标准逐渐提高，直至2007年才被确定为征收时的市场价值。考虑到新加坡土地资源极其稀缺的基本国情，提升国有土地占比有利于稀缺土地资源的集约化运作，而低价补偿则保证了政府低成本拿地。
2.1.2 低价转让、优先供给，保障组屋量足价廉
政府以低价将土地转让给HDB，是组屋快速建设、价格低廉的基础。一是保证组屋建设用地充足：新加坡早期的土地征用由HDB负责，可根据组屋建设需要强制征用私有土地，HDB有充足的土地大量建设组屋；征地权后虽收至SLA，但HDB仍可从SLA购买大量公共建设用地；二是低地价保障组屋低售价：《土地征用法》将土地征收补偿款固定在1973年11月13日的标准，并在以后的十几年里保持不变，故政府可以远低于市价的成本获得土地，大大降低了组屋建造的成本，保证了HDB可以远低于私人住宅的价格出售组屋，满足更多中低收入家庭住房需求。
2.1.3 政府与土地的关系：不依赖土地财政
新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较低。2017年，新加坡土地出让金在政府总财政收入中占比约为12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。同样是实施土地公有制的中国香港和内地，土地出让金在政府财政收入中占比极高：2017年中国内地地方政府52%的财政收入来自于卖地和房地产相关税；中国香港为27%。
两大因素是主因：一是不能依赖土地财政：土地资源极为稀缺，依靠土地财政不可持续；二是无需依赖土地财政：政府财政收支平衡，资金缺口小。
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当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。我们经过近半年的研究策划，试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，系统客观分析代表性经济体的住房制度和运行逻辑，包括德国、美国、日本、新加坡、英国等。本期以创造高住房自有率奇迹的新加坡为例，探究“居者有其屋”的成功之路。
新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅” 的阶梯式供应体系，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。短短半个世纪，新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验？
前言
1819年1月28日，莱佛士爵士登陆新加坡，并于1824年和当时占据新加坡的荷兰人签订了《英荷协定》，自此开始了英国对新加坡长达一个多世纪的殖民统治。1941年二战期间，新加坡被日本占领并成为昭南岛，1945年日本战败后，新加坡重回英国统治，直至1959年，新加坡才取得自治并由李光耀执政。但此时的新加坡并无独立生存能力，故在1963年正式加入马来西亚联邦。但抱团仅仅两年后，新加坡又被迫脱离马来西亚，于1965年8月9日成为独立国家。建国后短短30年，新加坡就从第三世界成功跻身第一世界。1959年自治初期，新加坡国内经济一片萧条，人均GDP仅为1309.8新元，失业率高达13.2%，时任总理的李光耀积极推进改革，并在脱离马来西亚后转向出口导向型战略。此后经济在短时间内迅速腾飞，1970年获称“亚洲四小龙”之一，1995年跨入“发达国家”队列，2014年成为全球第四大国际金融中心。GDP从1960年的21.6亿新元增长至2017年的4472.8亿新元，年均增速高达9.8%，人均可支配收入水平从1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速为7.4%；失业率从1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，而早在20世纪70年代后期便已降至3%以下，实现充分就业。
新加坡在创造经济增长奇迹的同时，更以其“居者有其屋”的住房制度成为全球典范。作为一个资源极度稀缺的小岛国，新加坡国土总面积仅有719.9平方公里，相当于北京的1/23左右，总人口561.2万，约为北京的1/4,人口密度高达7796人/平方公里，是全球仅次于中国澳门和摩洛哥的高人口密度国家（地区）。在这样一个“人多地少”的国家，住房自有率却高达90.9%，仅次于罗马尼亚的96%，位列世界第二。新加坡也因此被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一，人均居住面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。
房价合理稳定是新加坡房地产市场的又一大亮点。整体来看，新加坡名义房价在1998-2017年仅上涨了41.1%，同期美、法、英、中国香港上涨了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市场来看，一是政府主导的组屋市场，价格十分低廉，多年来房价收入比维持在4-5左右，由于其覆盖率高达82%，大多数新加坡家庭购房压力很小；二是普通开发商提供的私人住宅，房价收入比约为21，远低于中国香港、北京和上海，但由于私宅主要面向18%左右的高收入群体及外国人，实际负担的房价收入比远低于21，故无论是中低收入家庭还是高收入群体购房压力均较小。
早在20世纪五六十年代，新加坡也曾面临严重的“房荒”问题，人均居住面积不足6平米，居住环境极差。时任总理的李光耀面临的首要任务就是解决日趋严重“房荒”问题，其秉持“有恒产者有恒心”的儒家思想，将“居者有其屋”作为新加坡的基本国策之一。短短半个世纪，从满足“低收入家庭—中等收入家庭—高收入家庭”、从满足“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”，循序渐进，形成“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系，帮助90%以上国民实现了安居梦。新加坡现任总理李显龙自豪宣称：“放眼世界，没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋计划，而新加坡也是全球拥屋率最高的国家之一”。
新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？作为“居者有其屋”的成功践行者，新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验？本文回顾了新加坡自治以来住房制度的演变历程，并深入剖析了“居者有其屋”计划成功背后的四大制度基础，旨在为我国当前的住房制度改革总结经验。
新加坡住房制度的四大支柱
2.1 土地制度：国有为主，无土地财政
新加坡现行的土地制度受英国影响较大，很多规则和制度是以殖民期间英国的法律和惯例为基础、结合本国国情修改而来，因此在土地产权、土地登记等方面与英联邦其他国家大致相似，如中国香港等。
2.1.1 强制征地、低价补偿，土地以国有为主
新加坡近九成土地为国家所有，政府强势主导土地市场。新加坡土地所有权主要分为国有、公有和私有三种，其中国有和公有土地均归国家所有，合计占比87%，私有土地仅占13%。国有土地由土地管理局（The Singapore Land Authority，简称“SLA”）直接管理，占比约59%；公有土地由半官方机构负责管理，如市区重建局（Urban Redevelopment Authority，简称“URA”）、HDB、交通局、裕廊工业集团、民航局等，占比约29%；其余土地均为私人所有。国有主导的土地产权制度使得政府在土地规划、利用与经营上拥有绝对话语权。
两权分离，招标和拍卖是土地出让的主要方式。除少量自由保有（少数富裕家庭和原住民持有）和永久产权（极少数个人持有）土地外，新加坡土地的所有权归国家所有，使用权可转让。由于住宅用地极其有限，仅占国土面积的14%，占城市建设用地的18.8%，远低于西雅图（57%）、伦敦（36%）及北京（36%）等城市，新加坡政府主要以招标和拍卖形式转让土地使用权（住宅为99年，工商业60年），并对每一块土地的买卖进行严格审查。
新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益、经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿新加坡土地征收制度。1966年颁布的《土地征收法》明确规定，当某一土地符合以下条件即可被政府强制收归国有：（1）公共利益需要；（2）经国家发展部部长批准的任何个人、团体或法定机构为公共利益，需要征用为某项工程或事业所用；（3）作为住宅、商业或工业区加以利用。由于“公共利益”范围较广，政府强制征地权很大，这也是新加坡国有土地能够大幅提升的关键，1960年国有土地占比仅为44%，而目前已高达90%。此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”，1988年前被限制在1973年的市价或总统宣布收购之日的市值（两者取其低），此后“市场价值”标准逐渐提高，直至2007年才被确定为征收时的市场价值。考虑到新加坡土地资源极其稀缺的基本国情，提升国有土地占比有利于稀缺土地资源的集约化运作，而低价补偿则保证了政府低成本拿地。
2.1.2 低价转让、优先供给，保障组屋量足价廉
政府以低价将土地转让给HDB，是组屋快速建设、价格低廉的基础。一是保证组屋建设用地充足：新加坡早期的土地征用由HDB负责，可根据组屋建设需要强制征用私有土地，HDB有充足的土地大量建设组屋；征地权后虽收至SLA，但HDB仍可从SLA购买大量公共建设用地；二是低地价保障组屋低售价：《土地征用法》将土地征收补偿款固定在1973年11月13日的标准，并在以后的十几年里保持不变，故政府可以远低于市价的成本获得土地，大大降低了组屋建造的成本，保证了HDB可以远低于私人住宅的价格出售组屋，满足更多中低收入家庭住房需求。
2.1.3 政府与土地的关系：不依赖土地财政
新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较低。2017年，新加坡土地出让金在政府总财政收入中占比约为12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。同样是实施土地公有制的中国香港和内地，土地出让金在政府财政收入中占比极高：2017年中国内地地方政府52%的财政收入来自于卖地和房地产相关税；中国香港为27%。
两大因素是主因：一是不能依赖土地财政：土地资源极为稀缺，依靠土地财政不可持续；二是无需依赖土地财政：政府财政收支平衡，资金缺口小。
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